전세보증금 돌려받는 법!, 주택임대사업자 보증보험 의무가입! (2021년 8월 18일 이후 의무가입)

작년 '민간 임대 주택법' 시행으로 임대 보증금 보증 가입 대상이 모든 민간 임대 주택으로 확대되었는데요,  유예 기간 1년이 지나 오는 8월 18일부터는 모든 등록 임대주택이 계약을 체결할 때 보증 보험을 가입해야 한다고 합니다.  가입하지 않으면 무려 징역 2년 또는 벌금 2천만 원을 물어야 된다고 하는데요,  그러면 어떻게 보증보험을 가입하느냐, 지금부터 '임대사업자 반환보증보험'에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

'임대 보증금 보증보험'이란 등록된 임대 사업자가 임대 보증금을 반환하지 않은 경우 보증회사가 임차인에게 임대 보증금 반환을 책임지는 상품인데요,  앞에서 말씀드린 대로 2021년 8월 18일부터 의무적으로 가입을 하도록 법이 바뀌었습니다. 가장 먼저 보증보험을 가입해야 하는 대상 등록 임대주택은 쉽게 말해 민간 매입 임대주택이 포함됨에 따라 모든 주택이 가입을 해야 한다고 생각하시면 되는데요, 이때 가입 조건 세 가지를 충족으로 해야만 가입이 가능하다고 합니다. 세 가지 조건은 아래와 같습니다.

 

1. 해당 임대주택의 압류, 가압류 및 가처분 등을 말소

2. 선순위채권 있는 경우 주택가격 대비 선순위채권 비율이 60% 이내

3. 부채비율[=(선순위채권+임대보증금)/주택가격]이 100% 이내 (단, 부채비율이 100%를 초과하여도 추가담보(별도 부동산, 예끔 증서 등)를 설정 시 심사를 거쳐 가입 가능)

 

단, 세 번째 요건을 충족하지 못해 가입이 불가능한 경우 추가 담보 설정 시 심사를 거쳐 가입이 가능하다고 합니다. 보증보험은 민간 임대주택법에 따라 임대 사업자가 가입을 해야 합니다. 단, 보증 수수료는 임대 사업자가 전액 납부하고 추후 25%를 임차인에게 받을 수 있다고 하네요. 보증 대상 금액을 알아보면 원칙적으로는 임대 보증금 전액이 대상 금액에 해당되지만,  요건을 충족한다면 일부 금액만 보증 대상 금액으로 설정이 가능하거나 가입을 하지 않을 수도 있다고 합니다. 일부 금액만 보증 대상 금액으로 설정하는 요건은 세 가지가 존재하는데요, 세 가지 요건은 아래와 같습니다. 

 

1. 근저당이 세대별로 분리된 경우(근저당권이 주택단지에 설정된 경우에는 근저당권의 공동담보를 해제하고, 채권최고액을 감액하는 근저당권 변경등기의 방법으로 할 수 있다.)

2. 임대사업자가 보증금보다 선순위인 제한물권(다만, 제1항에 따라 세대별로 분리된 근저당권은 제외한다), 압류·가압류·가처분 등을 해소한 경우

3. 임차인이 전세권설정을 요구하고 임대사업자가 이에 동의하여 전세권이 설정된 경우

 

위의 세 가지 요건을 충족하고, 임대 담보권의 합 + 채권 + 임대보증금의 합계액이 주택 가격의 60% 이하인 경우는 가입을 하지 않아도 된다고 합니다. 여기서 주택 가격이란 실거래가가 아닌 공시가격과 기준시가를 기준으로 산정하게 되는데요, 공시 가격의 경우 '부동산 공시가격 알림이 사이트'를 통해서 확인하실 수 있습니다. 공시 가격을 찾으셨다면 공시가격에 국토교통부 장관이 고시하는 비율을 곱해주면 주택 가격이 나오게 되는데요, 공동 주택과 단독주택의 비율이 다르고 주택의 가격에 따라서도 비율이 다르다고 하니 아래 표를 참고하여 계산을 해 주시면 되겠습니다. 

 

구분	9억 원 미만	9~15억 원 미만	15억 원 이상
공동주택	130%	130%	120%
단독주택	170%	160%	150%
*공동주택 : 다세대, 연립, 아파트 / 단독주택 : 단독, 다가구, 다중

 

 

기준 시가의 비율은 공동주택과 단독주택이 동일하게 120%를 곱해 주택 가격이 나온다고 합니다. 가입을 해야 하는 경우와 하지 않아도 되는 경우는 아래와 같으니 참고 부탁드리겠습니다.

 

1. 보증보험에 가입해야 하는 경우 : 담보권 설정된 금액 + 보증금 ≥ 주택 추정가격 ×60%

2. 보증보험에 가입하지 않아도 되는 경우 : 담보권 설정된 금액 + 보증금 ≤ 주택 추정가격 ×60%

 

보증보험의 가입 기간은 세 가지 경우에 따라 가입 기간이 나뉘는데요, 아래 내용을 참고하시기 바랍니다. 

 

1. 민간건설임대주택 및 분양주택 전부를 우선 공급받아 임대하는 민간매입 임대주택 : 사용검사를 받은 날(사용검사 전에 임차인을 모집하는 경우에는 그 날을 말함)부터 임대의무 기간이 종료되는 날

2. 위 제1항 외 민간임대주택 중 등록일에 존속 중 임대차계약 있는 경우 : 민간임대주택 등록일로부터 임대의무기간이 종료되는 날

3. 위의 제1항 외 민간임대주택 중 등록일에 존속 중 임대차계약 없는 경우 : 민간임대주택 등록일 이후 최초 임대차계약 개시일부터 임대의무기간이 종료되는 날 *임대의무기간이 종료되는 날에 임대 중인 경우에는 임대차계약이 종료되는 날까지

 

본인이 가입 대상과 기간에 해당하신다면 서류를 제출하셔야 합니다. 서류는 등록 임대주택 소재지 지자체 또는 렌트홈 홈페이지에서 보증서 사본을 제출하시면 된다고 합니다. 다음으로 보증 회사별 보증 기간 및 보증 요율을 알아보겠습니다. 앞에서 알아보았듯이 보증회사는 허그(HUG) 주택도시보증공사와 SGI서울보증보험이 있는데요, 허그 주택도시도시공사의 경우 보증 기간은 보증서 발급일로부터 1년이고 1년마다 갱신이 가능하다고 합니다. 보증료율의 경우 법인과 개인의 부채 비율 및 신용도에 따라 보증료율이 달라지는데요, 법인의 경우 연 0.073%부터 최대 1.59%이고, 개인의 경우 0.099%부터 최대 0.876%가 보증료율에 해당한다고 합니다. 단, 단독 다가구 주택은 보증료율이 30% 할증이 된다고 합니다.  위의 보증료율에 30%를 곱하시면 보증료율이 나오니 이 점 참고해 주시고,  또한 21년 12월 31일까지 코로나 19 극복을 위해 보증료의 70%를 할인해 준다고 하니 조금이라도 저렴할 때 가입하시면 좋을 것 같습니다.

 

 

다음으로 SGI서울의 보증 기간의 경우 단지별 가입과 세대별 가입으로 나뉘게 되는데요, 단지별 가입의 경우 보증 의무 가입 기간 또는 연단위로 보증이 되고, 세대별 가입의 경우 임대차 계약 기간이 보증 기간이라고 합니다. 보증료율의 경우 공공지원이냐 비공공 지원이냐에 따라 보증료율이 다른데요, 공공지원의 경우 0.026%부터 최대 1.046%의 보증료율이 존재하고 비공공지원의 경우 연 0.262%부터 최대 1.046%의 보증료율이 존재한다고 하니 참고 부탁드립니다. 마지막으로 주의사항을 알아보겠습니다. 위에서 말씀드린 가입 조건을 충족하지 못하여 가입을 하지 못할 경우 아이러니하게도 구제 방법 등이 존재하지는 않고 징역 또는 벌금을 물어야 한다고 하는데요,  이럴 경우 추가로 대출을 받아서라도 보증보험을 가입해야 벌금을 물지 않을 수 있다고 합니다. 대출도 불가능한 경우는 그대로 범죄자가 되어버리는 건데요,  최소한 임대 사업자 자진 말소 등 구제 정책을 마련했으면 하는 바람입니다.

 

 

임대 사업자라면 8월 18일 이후 무조건 가입을 해야 되는 '등록 임대주택 보증보험 의무가입제도'에 대해서 알아보았는데요,  보증보험 의무 가입제를 통해 임대인은 무조건 보증금을 돌려받을 수 있게 되었지만 한편으로 임대인도 25%의 보증료를 부담해야 되기 때문에 월세가 더 증가할 수 있다는 점도 존재하게 되었습니다. 임대인의 입장으로는 나쁘지 않은 정책일 수도 있지만 구제 정책도 없이 징역과 벌금만 있는 이런 정책은 임대 사업자들의 입장에서는 좀 적응하기 어려운 제도일 수도 있습니다. 이런 정책을 만들 때는 좀 더 생각을 하고 양쪽 모두에게 손해가 되지 않는 정책을 만들어 주셨으면 하는 바람입니다.

 

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